关于二手房买卖,很多人习惯性地认为买家的风险相对较高,而卖家的风险相对较小。其实这种观点很片面。 近日,深圳一“豪车男”诈骗30余套二手房的重大房产诈骗案被媒体曝光,引起社会广泛关注,给我们敲响了警钟。 1.车主要慎重做公证委托书。其中一个主要原因就是将业主的公证委托给了不知道底细甚至不知道底细的人,导致受托人随意恶意处分业主的财产,损害了业主的权益。 本律师建议业主** *在使用二手房时尽量不要做公证委托书,即使需要做公证委托书(比如需要委托担保公司赎回房屋或者存在异地买卖无法到场的情况),也建议委托给信誉度较高的机构或个人,如规模较大、管理规范的担保公司、律师事务所、律师等。 之前我们律师在深圳的一个客户卖了一套房子。当时他的房产只欠银行十几万的贷款,中介公司让他出具公证委托书委托担保公司赎回房屋。客户本来是要咨询我们律师关于赎回费和公证的事情的。因为我们的律师知道委托人有一定的经济实力,再说卖房子的时候要先向买家收几万元定金,赎回房子只需要几万元,所以我们的律师马上提醒和建议。不要委托不认识的人处置房产(深圳常用的公证委托书的受托人甚至有收取全部房款的权力)。根本不需要做公证委托书。收钱赎回房产,自己办理交易手续比较稳妥。最后,客户采纳了律师的建议,成功安全出售了房产。 2.业主应该了解二手房交易流程或者委托专业人士处理刚才说的情况。正是因为不了解二手房交易流程,在房地产行业也没有相熟的熟人或亲戚,所以才选择信誉度高的律师事务所和房地产专业律师委托代理人卖房。事后证明李女士委托律师是正确的,因为律师真的觉得二手房交易过程中有很多陷阱和隐患,更何况是一个没有专业知识,对交易流程没有了解的业主!对于业主来说,过户和交房是两个需要特别注意的环节。 本案中,中介和买方提出了两个不合理的要求:1。第一笔款项应在所有权转让后支付;2.买家付了首付我们还要交房款。 一般来说,过户的前提条件是买受人支付能力确定且充足(一般来说,规定金额已支付给出卖人,首付款已支付给出卖人或监管到银行专用账户,已取得银行贷款承诺书,银行已明确贷款条件),而交房的前提条件是出卖人已收到全部房款(交房定金除外)。但在这种情况下,中介看我们不是海口本地人,试图解释在海口卖房是这么做的,没有问题。 但由于我们律师的坚持,中介不得不按照我们的提议签了合同:首付款或监管,取得银行贷款承诺函后过户,我们收到全款后交房。 听说最近深圳的二手房诈骗案后,我们的客户都哭了,心想如果不是我们坚持要过户交房,我们可能就误入骗局了,甚至还得了两个空 3.不要听信深圳二手房诈骗案中不符合常规交易的“新鲜事”。由于业主不了解交易知识和交易流程,听信了不符合常规交易的“新鲜事”,如先过户再放款、付款、签订买方主体变更确认书同意过户到可以办理“企业贷”的公司等等,导致诈骗分子一步步精心设计的骗局。 我们建议广大业主一定要按照交易套路办事,“新事物”多是陷阱。不要听信口头承诺,不要贪小便宜,不要试图“偷工减料”。最好借助银行甚至律师事务所等可靠的机构对交易过程进行监管和监督,防范重大交易风险和欺诈行为。 4.其他细节。业主还应了解和注意其他细节,否则也可能引起纠纷和人力、物力、财力的消耗和损失。 比如中介可能会要求扣留业主的巨额交房押金,但实际上交房押金只是为了保证物业管理、水电等小额费用的结算,一般最多3-5千元。 此外,中介可能口头上说业主不用承担税费和中介费,但书面合同中却写着业主会承担此类税费和中介费,以合同只是走个形式为由诱骗业主签字。因为纠纷一般以书面协议为准,所以业主如果轻易签字,可能会给自己带来不利和损失。